Erbbaurecht

Beim so genannten Erbpachtgrundstück kann ein das Eigentum am Boden vom Eigentum am Gebäude getrennt werden indem ein Grundstück nach der Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO) in der Weise belastet werden kann, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht) (§ 1 ErbbauVO). Dem Grunde nach also ein langfristiger Mietvertrag mit dinglichem Charakter (Grundbuch).

Das Eigentum am Grundstück verbleibt beim Erbbaugeber, während der Erbbauberechtigte die baulichen Anlagen errichtet und über eine vereinbarte Dauer nutzen kann. Als Ausgleich für die Grundstücksnutzung wird in der Regel eine laufende Zahlung geleistet, der Erbbauzins. Wenn die vereinbarte Nutzungsdauer abgelaufen ist, fällt das Eigentum von Gebäude und Grundstück wieder zusammen, d. h. der Grundstückseigentümer erhält das Gebäude und zahlt hierfür eine Entschädigung. Ein Erbbaurecht sollte mit allen Details sehr wohl ausgestaltet werden, um möglichst Rechtsklarheit für die möglichen Geschehnisse zu schaffen. Was passiert bei Zerstörung des Gebäudes? Wird ein Vorkaufsrecht auf das Grundstück gewährt? Wer trägt öffentliche Lasten und Abgaben? Unter welchen Umständen fällt das Gebäude in das Eigentum des Erbbaugebers (Heimfall)? Diese und ähnliche Fragen sollten im Vorfeld geklärt sein.

Der Erbbauberechtigte spart sich den Finanzierungsaufwand für das Grundstück, zahlt aber einen Mietzins hierfür. Erbbaugrundstücke werden weniger von Privatpersonen vergeben sondern meist von öffentlichen Körperschaften wie Gemeinde oder Kirche. Für das Erbbaurecht wird bei der Eintragung in das Grundbuch von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt (§ 14, Abs. 1 Satz 1 ErbbauVO). Hier erfolgen die Eintragungen der Rechte und Belastungen analog der Verfahrensweisen wie beim „normalen“ Grundstück.