Unterlagen

Gutachten

In der Regel liegt beim Amtsgericht ein Gutachten über den Verkehrswert der Immobilie zur Einsicht aus. Das Gutachten soll auch Auskunft über den technischen Zustand und die wirtschaftliche Bewertung des Objektes geben. Zur Ermittlung des Verkehrswertes kommen folgende Verfahren in Frage:

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren orientiert sich ausschließlich an den Baukosten und am Zeitwert der Immobilie. Es wird praktisch ermittelt, was es heute kosten würde, das Objekt heute in derzeitigem Zustand (nach Art und Alter) an derselben Stelle zu erstellen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren orientiert sich ausschließlich an den Ertragserwartungen, die mit der Immobilie verknüpft werden (also an Einnahmen, Kosten etc.). Hierbei wird praktisch ermittelt, in welchem Verhältnis der Erwerb der Immobilie zu einer alternativen Kapitalanlage steht.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an bereits abgeschlossenen Verträgen über vergleichbare Objekte. Es wird also versucht, über den direkten Vergleich den heutigen Marktwert zu ermitteln.

Die Anwendung der einzelnen Verfahren bzw. deren Gewichtung erfolgt je nach Objekt und Nutzung völlig unterschiedlich.

Unsere Empfehlung zum Gutachten:

Sie sollten das Gutachten sehr genau lesen, denn es gibt doch eine ganze Menge Spielräume in der Bewertung, die das Ergebnis sowohl nach oben als auch nach unten beeinflussen können. VORSICHT bei Objektbeschreibungen und -bewertungen, bei denen die Ortsbesichtigung sehr lange zurückliegt oder keine Innenbesichtigung durchgeführt worden ist. Verdeckte Baumängel werden erst recht nicht im Gutachten erscheinen können.

Nehmen Sie fachkundigen Rat in Anspruch, falls Sie nicht selbst mit den Inhalten von Verkehrswertermittlungen vertraut sind!

Mitteilungen des Grundbuchamtes

befinden sich ebenfalls in der Versteigerungsakte. Hier wird vom Grundbuchamt mitgeteilt, welche Belastungen sich zur Zeit der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerkes aus dem Grundbuch ergeben.

Anmeldungen der Beteiligten

sind gleichfalls in der Versteigerungsakte zu finden und hierin besteht - wie auch in die Mitteilungen des Grundbuchamtes und das Gutachten - das Recht zur Einsicht (§ 42 ZVG).

Weitere Informationen über das Objekt

Bauamt (Bauplanungs- und Bauaufsichtsamt)

Hier gibt es ein öffentliches Verzeichnis der Baulasten, sowie Auskunft über Bau- oder Nutzungsbeschränkungen, erfolgte Bauabnahme, bezahlte Erschließungskosten und die Bebauungs- bzw. Nutzungspläne.

Wohnungsamt

Das Wohnungsamt gibt Auskunft darüber, ob das Objekt mit "öffentlichen Mitteln" gefördert wurde und ob eine Wohnraumbindung besteht.

Unsere Empfehlung zu Einsichtmöglichkeiten:

Informieren Sie sich über die Beteiligten und deren Interessen (Preisvorstellungen, Verkauf noch vor dem Termin o. ä.) und die bestehenden und bestehenbleibenden Rechte. Nehmen Sie dabei alle genannten Quellen in Anspruch, denn das Gericht oder der Gutachter sind nicht zur Ermittlung sämtlicher Belastungen verpflichtet!

Im Übrigen können sich wichtige Hinweise ergeben, die Ihnen Möglichkeiten zur Beeinflussung des Verfahrens eröffnen (Ausbietungsgarantien, Gläubigerablösungen usw.).